#1 Costes asociados al terreno

Quizás ya tienes el terreno para la construcción,  si es así, sabrás de primera mano y tendrás controlados todos los costes que ha implicado. En caso contrario, en primer lugar debes encontrar el terreno y acordar un precio con el propietario o la inmobiliaria que lo promociona. 

Antes de llegar al cierre de la operación es recomendable que te hayas asegurado de que es un terreno urbanizable, solicitado una nota simple e  informándote sobre la normativa urbanística. Asegúrate también de que el terreno esté libre de cargas. Una vez tengas todo lo anterior, estos son sus gastos asociados. 

Valor de compra del terreno

Precio acordado con el propietario del terreno o parcela. 

Escritura compra-venta

Documento que otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor cuando se traspasa un inmueble y lo inscribe en el registro de la propiedad.

Notario y registrador  

Los honorarios de notario y registrador  están fijados por ley. Puedes tomar como referencia un 0,5 % del valor de compra.

Impuestos

Debes liquidar los impuestos asociados a la operación de compraventa. Hay 2 posibilidades:

• El propietario es una persona: tributarás por el impuesto de transmisiones patrimoniales. El valor depende de la Comunidad Autónoma. Puedes tomar como referencia el 8 % del valor de compra. 
• El propietario es una sociedad: al valor de compra-venta habrá que añadirle el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), lo que supone el 21 % del valor de compra-venta.

Si la Agencia Tributaria observa un valor demasiado bajo diferente al precio de mercado puede requerir una liquidación complementaria adicional.

#2 Costes técnicos

Hay costes de tipo técnico que podrás no acometer como pueden ser los estudios del terreno, aunque son recomendables, no son obligatorios. Hay otros que sí lo son y debes conocer su valor.

Estudios terreno 

Cuantos más detalles tenga el arquitecto, tales como características del terreno, tanto su geometría, su superficie y su situación, más finos y ajustados serán sus cálculos, lo que a la larga puede suponer un ahorro en costes de construcción como en la partida de cimentación. 

Un estudio topográfico puede costar del orden de 300 € y un estudio geotécnico del orden de 800 €.  Es recomendable consultar precio con varias empresas  y sobretodo definir los requerimientos de cada estudio, para eso, solicita asesoramiento de tu arquitecto.

Proyecto básico y ejecutivo

Es el documento que oficialmente definirá la construcción, es obligatorio y debe cumplir el CTE (Código Técnico de la Edificación). Lo redacta un arquitecto y sus honorarios dependen del mismo, de su experiencia, de su grado de especialización o de su prestigio. Puedes tomar como referencia un valor del 4-6 % del presupuesto de construcción.

Impuestos 

El impuesto que se le aplica a cada partida anterior es el IVA. No se aplica tipo reducido, por lo que, supone un 21 %.

Licencia obra 

Documento que otorga el Ayuntamiento tras estudiar el Proyecto ejecutivo y comprobar que cumple la normativa vigente. El valor de la licencia depende de cada Ayuntamiento, puedes suponer un 3-5 % del presupuesto de construcción para tener una idea. Lo mejor es ir al ayuntamiento y preguntar el valor que aplica.

Hemos incluido este coste aquí porque los bancos pueden requerirte la licencia en el momento de la firma de la hipoteca y es un gasto bastante grande.

#3 Costes de financiación

Si necesitas financiar la operación, es recomendable que visites varias entidades bancarias y que, lo primero que hagas sea consultar si dan hipotecas tipo autopromotor ya que no todas las entidades bancarias tienen este tipo de producto. 

Una vez que confirmes esto, cada banco será un mundo parecido pero distinto, cada uno funciona de forma particular. Lo habitual es que el banco estudie tu proyecto ejecutivo y solicite una tasación para fijar el VHET (Valor de Hipótesis de Edificio Terminado), este será el valor en base al que fijará la hipoteca financiando hasta el 80 % de este valor. 

Una vez se oficialice la operación, el banco irá liberando partidas (un % sobre la hipoteca) a medida que avance la construcción y así lo confirmen las tasaciones que se irán haciendo de forma periódica. Estos son los gastos que debes tener en cuenta.

Tasación inicial

La valoración inicial dará valor a la construcción en el terreno y se conocerá como VHET el coste de la tasación ronda 200-300 €.

Notario y registrador

Los honorarios derivados de la gestión notarial y de registro supondrá del orden al 0,5 % del valor de la Hipoteca.

Escritura actos jurídicos

El impuesto dependerá de la Comunidad Autónoma, toma como referencia el 2 % del valor de la Hipoteca.

Notario y registrador

Los honorarios derivados de la gestión notarial y de registro, fijados por ley,  supondrá del orden al 0,5 % del valor de la Hipoteca.

Escritura obra nueva

En ocasiones, esta Escritura se formaliza antes de iniciar la obra, los honorarios de notario y registrador están fijado por ley y suponen un 0,5 % del valor de la vivienda.

Comisión apertura

La fija el banco, puede estar entre 0-1 % del valor de la hipoteca.

Tipo interés del préstamo autopromotor

Primero debes decidir si quieres una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable. No hay una mejor que otra, ya que no sabemos cómo será la evolución del Euribor en las próximas décadas. Es una decisión particular en la que debes valorar diferentes factores como tu situación actual, tu aversión al riesgo, tu situación laboral, etc. Pon encima de la mesa todos los factores y decide. Después negocia con tu entidad bancaria e intenta obtener las mejores condiciones posibles.

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